필리핀 부동산 세금 총정리: 부동산 구매 전 꼭 알아야 할 정보

필리핀에서 부동산을 구매하거나 매매하려는 경우, 반드시 세금 문제를 이해하고 있어야 합니다. 필리핀 부동산 세금 체계는 한국과 다르며, 세금 부담을 줄이기 위해 사전에 철저한 계획이 필요합니다. 이번 글에서는 필리핀 부동산 구매, 보유, 매매 시 적용되는 주요 세금에 대해 자세히 알아보겠습니다.

📌 외국인의 필리핀 부동산 소유 가능 여부

필리핀은 외국인의 토지 소유를 법적으로 제한하고 있습니다. 하지만 다음과 같은 방법으로 부동산을 소유할 수 있습니다.

1. 콘도미니엄 구입

• 외국인은 건물(콘도 단지)의 40%까지 소유 가능.
• 필리핀에서 가장 일반적인 외국인 부동산 투자 방식.
• 필리핀 정부에 등록된 개발업체에서 매입 가능.

2. 법인을 통한 소유

• 필리핀 법인은 필리핀 국적자가 60% 이상 지분 보유해야 함.
• 외국인은 최대 40% 지분을 가질 수 있음.
• 이 방식을 통해 법인 명의로 토지를 소유 가능.

3. 장기 임대(Lease Agreement)

• 외국인은 50년까지 토지를 장기 임대(추가 25년 연장 가능) 가능.
• 리조트, 농장, 상업용 부동산 투자 시 활용 가능.

4. 필리핀 배우자를 통한 소유

• 필리핀 국적 배우자가 있다면 배우자 명의로 토지 구입 가능.
• 하지만 외국인은 법적으로 직접 소유권을 주장할 수 없음.

📌 필리핀 부동산 구매 시 발생하는 세금

필리핀에서 부동산을 구매할 때, 다음과 같은 세금과 비용이 발생합니다.

1. 부가가치세(VAT, Value Added Tax)

• 신축 건물이나 상업용 부동산을 구매할 경우 **12% 부가가치세(VAT)**가 부과됩니다.
• 단, 개인 간 거래 또는 중고 부동산은 부가가치세 면제.

2. 증여세(Donor’s Tax)

• 가족 간 부동산 증여 시 6% 증여세 부과.
• 증여받는 부동산의 공정시장가치(FMV)를 기준으로 계산됨.

3. 취득세(Transfer Tax)

• 부동산 이전 시 0.5~0.75% 취득세 부과 (지역별로 차이 있음).
• 부동산 매매가격 또는 공정시장가치(FMV) 중 높은 금액을 기준으로 적용.

4. 등기세(Registration Fee)

• 부동산 등기 이전 시 발생하는 수수료.
• 일반적으로 매매 가격의 0.25~0.5% 수준.

📌 필리핀 부동산 보유 시 발생하는 세금

부동산을 보유하고 있는 동안에도 매년 납부해야 하는 세금이 있습니다.

1. 재산세(Real Property Tax, RPT)

• 지방정부(LGU)에서 부과하는 세금.
• 일반적으로 부동산 공시가격의 1~2% 수준.
• 각 시청(Municipality)에서 세율을 정하며, 납부 기한 내 미납 시 벌금 부과.

2. 협회비(Homeowners’ Association Dues)

• 콘도미니엄 또는 고급 주거단지의 경우 관리비(Homeowners’ Association Fee) 발생.
• 건물 유지보수, 보안, 편의시설 운영 비용 포함.

 

📌 필리핀 부동산 매매 시 발생하는 세금

부동산을 매각할 경우, 다음과 같은 세금이 부과됩니다.

1. 양도소득세(Capital Gains Tax, CGT)

• 부동산 매각 시 발생하는 소득에 대해 6% 양도소득세 부과.
• 매매가 또는 공정시장가치(FMV) 중 높은 금액을 기준으로 세금 계산.

2. 증권거래세(Documentary Stamp Tax, DST)

• 부동산 매매 계약서(Deed of Sale) 작성 시 1.5% 세금 부과.
• 부동산 매매가 또는 공정시장가치(FMV) 중 높은 금액 적용.

3. 중개 수수료(Agent’s Commission)

• 부동산 중개인을 이용할 경우 일반적으로 매매가의 3~5%를 수수료로 지급.

 

📌 필리핀 부동산 세금 절감 TIP

1. 적절한 법인 설립 활용
   • 외국인은 필리핀 내 토지를 직접 소유할 수 없으므로 법인을 통한 소유 구조 활용 가능.
   • 부동산 투자 법인 설립 시 일부 세금 절감 가능.
2. 매매 계약 시 세금 부담 분배 협의
   • 매도자와 매수자가 세금 부담을 분배하는 조건을 명확히 계약서에 기재.
3. 재산세 조기 납부 할인 혜택 활용
   • 일부 지방정부에서는 재산세 선납 시 10~20% 할인 혜택 제공.
4. 부동산 전문가(세무사, 변호사) 상담 필수
   • 세금 문제로 인한 법적 리스크를 줄이기 위해 전문가 상담 필수.

✍ 마무리

필리핀에서 부동산을 매매하거나 보유할 때는 반드시 세금 문제를 고려해야 합니다. 양도소득세, 부가가치세, 재산세 등 주요 세금을 이해하고 대비하면 예기치 않은 추가 비용을 피할 수 있습니다. 또한, 외국인의 경우 토지 소유 제한, 콘도미니엄 투자, 장기 임대 활용 등 다양한 방식으로 부동산을 보유할 수 있습니다. 필리핀 부동산 투자에 관심이 있다면 현지 전문가와 상담 후 신중하게 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

👉 필리핀 부동산 투자 또는 세금 관련 문의가 있다면 댓글로 질문 주세요! 😊